Análisis jurídico de los decretos 579 y 797 de 2020, respecto de sus alcances y vigencias en materia de arrendamientos.

Por: Kevin Vargas-Abogado Especialista.

En Colombia, la emergencia sanitaria surgida con ocasión a la propagación del Covid-19, indudablemente ha impactado las relaciones contractuales derivadas de los contratos de arrendamiento de viviendas urbanas y locales comerciales o establecimientos de comercio; vemos como tanto los intereses de arrendadores como arrendatarios están siendo significativamente afectados en virtud del desarrollo de la pandemia y por supuesto una de las tantas consecuencias adversas que han sobrevenido, es el incumplimiento de las obligaciones a cargo de muchos de los arrendatarios que no han tenido la liquidez acostumbrada para efectuar los pagos de sus cánones de arrendamiento. 
 
Así pues, la entrada en vigencia de los decretos 579 y 797 de 2020, significó para muchos un aparente alivio respecto a la manera en la que se le debía dar manejo a las relaciones contractuales afectadas con ocasión al contexto previamente enunciado, sin embargo, es claro a su misma vez, que estas normas transitorias no surgieron con el ánimo de resolver todas las situaciones particulares, si no que por el contrario, su objeto era hacer un llamado generalizado a todas las personas naturales y jurídicas que fueran parte de un contrato de arrendamiento, a que buscaran fórmulas de arreglo que permitieran mantener lo más estable posible las relaciones contractuales, de cara al no pago de obligaciones, la imposición de sanciones, re ajustes en las formas de pago o terminaciones de contratos en el contexto del decreto 797. 
 
Sea lo primero resaltar de los decretos, que la vigencia de estos corre por cuenta separada; por una parte, el decreto 579 tuvo vigencia hasta el pasado 30 de junio de 2020, mientras que el decreto 797 tendrá vigencia hasta el 31 de agosto hogaño. No obstante, lo anterior, pueden llegarse a presentar confusiones de cara a la interpretación de los decretos, por cuanto sus efectos versan sobre un mismo universo, es decir, los contratos de arrendamiento. 
 
Por lo anterior, es preciso hacer las siguientes precisiones:

APLICACIÓN DE LOS DECRETOS 579 Y 797 DE 2020 EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS

DECRETO 579/20

DECRETO 797/20

TIPOS DE CONTRATOS APLICABLES

TIPOS DE CONTRATOS APLICABLES

Contratos de arrendamiento cobijados bajo la Ley 820 de 2003, código civil y código de comercio (siempre que se trate arrendatarios persona natural, micro, pequeña o mediana empresa y ESAL). Se excluyen los contratos de arrendamiento financiero (Leasing).

Contratos de arrendamiento sobre los locales comerciales expresados en el Articulo 2.

 

Se excluyen los contratos de arrendamiento financiero (Leasing).

DISPOSICIONES ESPECIALES PARA CADA DECRETO

1. Suspensión de acciones de desalojo (nuevas o en curso) entre el 15 de abril y el 30 de junio de 2020.

1. Terminación unilateral de contratos por parte los arrendatarios.

    2. Suspensión del cobro de penalidades o intereses moratorios por el incumplimiento de Cánones correspondientes a los meses de abril, mayo y junio de 2020, siempre que las partes así lo hubieren pactado y hayan llegado al acuerdo de pago.

2. Obligación a cargo del arrendatario de un tercio del valor de la cláusula penal o un canon de arrendamiento en caso de no haberse pactado dicha cláusula.  

3. La vigencia de los decretos no está atada a la duración de la declaratoria de la emergencia sanitaria.

De lo previamente expuesto, es congruente concluir que: 
 
1.    El alcance de los decretos 579 y 797 del 2020, no tiene relación alguna con la primacía que siempre ha tenido el principio de la autonomía de la voluntad de las partes, pues independientemente de la declaración de la emergencia sanitaria, los contratos de arrendamiento nunca han dejado de estar cobijados bajo la oportunidad que tienen las partes de presentar fórmulas de arreglo en caso de presentarse conflictos por incumplimiento contractual. 
 
2.    El decreto 797/20 surge como auxilio a todos los arrendatarios que hacen uso de bienes destinados para el desarrollo de las actividades comerciales no permitidas en el marco del artículo 5 del decreto 749 de 2020. 
 
3.    Los contratos de carácter comercial cobijados en el decreto 579/20, se debían abordar y entender conforme a todas las actividades económicas que no se hubieren contemplado en los artículos 3 y 5 del decreto 749 de 2020, en concordancia con el artículo 20 del código de comercio. 
 
4.    Todos aquellos arrendadores y arrendatarios que no hayan logrado llegar a acuerdos de pago en el marco del decreto 579/20, deberán someterse a las disposiciones contractuales planteadas inicialmente o en su defecto a las leyes de arrendamiento civil y comercial. 
 
5.    Las estipulaciones especiales de que trata el artículo 3 del decreto 579/20, son aplicables a los arriendos derivados de las actividades comerciales contempladas en el artículo 2 del decreto 797/20, siempre que no convergiera la intención de dar por terminado unilateralmente dichos contratos por parte de sus arrendatarios y que se hayan logrado acuerdos de pago dentro del periodo comprendido entre el 15 de abril y el 30 de junio de 2020. 
 
6.    Se aplicará de preferencia lo estipulado en el artículo 3 del decreto 797/20, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 4 del decreto 579/20. 
 
7.    En cualquiera de los escenarios o contextos determinados por los decretos 579 y 797 del 2020, las partes contractuales deben someterse a los principios de igualdad y buena fe contractual. 
 
Finalmente, es pertinente indicar que la aplicación de acuerdos contractuales celebrados en el marco de los decretos 579 y 797 del 2020, se debe hacer bajo los respectivos acervos probatorios que hablen de la realidad contractual de todos aquellos implicados en pleitos jurídicos, derivados de contratos de arrendamiento afectados por la emergencia sanitaria del coronavirus.